BEKE · Q1 2026 Earnings · May 2026

贝壳净利润率大超预期，组织效率改革释放利润弹性

1Q经调整净利润率8.5%创七个季度新高，2Q指引9%-10%，全年大概率大幅超出年初7%-8%的盈利预期。核心驱动力：组织效率改革而非一次性降本。

核心速览

1Q DataBeat
  • 经调整净利润 16.65亿，同比 +45.1%
  • 经调整 OPM 8.8%（七个季度新高）
  • 经调整净利润率 8.5%
  • 毛利率 24.1%（+3.4pp YoY）
2Q GuideAhead
  • 总收入指引 ~240 亿
  • 毛利率预计 ≥25%
  • 经调整 OPM ~12%
  • 经调整净利润率 ~9-10%

一、业绩回顾 · 1Q 核心数据

整体财务一览

指标1Q 2026YoYQoQ
GTV7,117亿-15.6%—
收入189亿-19%—
毛利率24.1%+3.4pp+2.7pp
经调整经营利润16.65亿+45.1%+416%
经调整 OPM8.8%+3.9pp+7.4pp
经调整净利润16.11亿+15.7%+211.5%
经调整净利率8.5%——
三费合计33亿-22.3%（三年新低）-33%
股票回购~1.95亿USD+40%—
现金余额656亿——

各业务线贡献利润率

存量房
  • GTV 5,344亿（-7.9%）
  • 收入 61亿（-10.7%）
  • 贡献利润率 41.3%（七个季度新高）
  • 固定人工成本同比 -24%
  • 链家人均买卖单量 +26%
  • 二手单量同比 +12%，跑赢市场
新房
  • GTV 1,459亿（-37.2%）
  • 收入 51亿（-37%）
  • 贡献利润率 25.7%（+2.3pp）
  • 变动成本率同比 -4pp
  • 4月同比跌幅收窄至 <3%
  • 优于行业（同比 -12%+）
家装
  • 收入 23亿（-20.6%）
  • 贡献利润率 36.2%（+3.6pp）
  • 主动退出低质量/低效渠道
  • 集采材料成本节约
租赁
  • 在管房源 74万套（+47%）
  • 净额法占比 43.6%（vs 20%）
  • 贡献利润率 14.8%（+8.1pp）
  • 连续6个季度环比提升
  • AI + 运营效率驱动

二、2Q 业绩指引

GuideAbove expectations
  • 2Q总收入：~240 亿元
  • 毛利率：预计 ≥25%
  • 经调整 OPM：~12%
  • 经调整净利率：~9%–10%
  • 新业务同比~20亿下滑（家装 -10亿 + 租赁净额法 -10亿）
  • 剔除上述调整后，二手+新房核心业务均已同比正增长

分业务指引

存量房
  • GTV 个位数同比增长
  • 成交单量同比 +20%
  • 非北上城市单量同比 +25%
  • 北上套均价环比 +2%–4%
新房
  • GTV 同比持平
  • 单量个位数增长
  • 显著优于市场预期
  • 三费环比 +5亿（季节性）
📌 季度净利率趋势：1Q 8.5% → 2Q 9-10% → 3Q/4Q 预估 7-8%（管理层偏中性审慎）。全年已大幅超年初预期。

三、Q&A 要点

Long-term margin

1. 长期净利润率展望

  • 2028-2029 OPM目标 ~10%（不变）
  • 改善来源：组织效率改革（自Q4 2025起），非一次性降本
  • 公司不会压缩AI/治理/前沿业务投入
  • 全年利润预计超过此前对市场的承诺
Fee model

2. 收费模式改革

  • 北京、上海试点中：不是简单降费率
  • 核心方向：服务拆分为标准化菜单，收费与服务价值匹配
  • 推进节奏：审慎，先在局部区域/商圈试点
  • 上海因新任管理层，短期内不会落地
Price outlook

3. 房价走势判断

  • 上海Q1房价环比 +5-6%（从316万低点修复）
  • 北京Q1累计涨幅突破 4%
  • 1-4月一线城市累计环比 +2.8%
  • 全年波动控制在 ±2% 内 + 三四季度稳住 → 良好态势
  • 全国房价较峰值累计下行 40%-60%
Strategy

4. 战略变革方向

  • 核心转型：房产交易平台 → 居住决策服务平台
  • 行业稀缺资源从"房源信息"转向"专业判断力"
  • AI平台 OMA：数万人使用，经纪人门店场景响应
  • 经纪人定位升级：信息传递 → 定价/客源/谈判
  • 今年不会大规模人员调整，中后台已优化完成
AI

5. AI 应用进展

  • AI平台覆盖 7,100+ 员工
  • 4,400+ 个应用投入使用
  • 总访问量 412 万+
  • 后台：自建知识库提升会议/文件处理效率
  • 试点"业务专家 + 职能人员 + 场景工程师"协作模式

四、估值参考

Forward PECS估算
指标数值
当前股价（参考）~$16.5–17.5
Consensus EPS FY2026~$5.72（GS口径）
Forward PE FY2026~17–18x
GS 目标价$21（+23%）
GS 利益冲突1%+持仓 + 投行 + 做市商
⚠️ 注意：GS 评级存在中等利益冲突，需对目标价折扣 10-15% 使用。

核心跟踪变量

  • 价格走势：一线城市价格能否持续企稳
  • 单量增长：非北上二手单量增速能否维持 +25%
  • 新房 GTV：2Q 持平后，下半年能否延续
  • 利润率：三/四季度能否维持 7-8% 净利率
  • 收费改革：京沪试点对货币化率的影响
  • 回购：$27.4亿已回购，后续节奏
Source: BEKE Q1 2026 earnings call transcript + Q&A summary.
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